マイホームを手放して住み替えたいとき｜理由・残債・査定・税金を順に確かめる5つの手順

「マイホームを買ったのに、もう引っ越したい」と思って検索している方へ。音、学区、駅までの距離、間取りなど、暮らし始めてから重く感じてくる不満は少なくありません。住宅ローンが残っていると、考えるだけで気持ちが沈むこともあると思います。

先に要点をお伝えすると、売るか住み続けるかを決める前に「引っ越したい理由を分ける」「ローン残高と家の価値を確かめる」「売却の進め方（査定・媒介契約）を知る」の3つを順番に進めると、動きやすくなります。金額や期間は家ごとに大きく違うため、この記事では相場や損得の計算は書きません。

特定の誰かの話ではなく、国税庁・住宅金融支援機構・不動産適正取引推進機構などの公的なページで確かめた内容をもとにした一般的な整理です。個別の判断は、金融機関や不動産会社、税務署・税理士などに相談してください。

→ 結論と早見表／引っ越したい理由を分ける／売る前に確かめる3つ／売る・住み続ける・貸す／税金の特例／売り先行と買い先行／困ったときの相談先／チェックリスト／よくある質問

結論：理由・残債・進め方の順に確かめる

住み替えは、気持ちが先に走りやすい分、順番を決めておくと失敗が減ります。次の表は、気になることと確かめる先の目安です。

引っ越したい理由を4つに分ける

「もう住めない」という気持ちでも、原因によって打てる手が変わります。まず原因を分けてみましょう。

• 家そのもの：間取りや設備の不満は、リフォームで改善できる場合があります。不具合が疑われるときは、まず施工した会社や販売会社に相談します。
• 周辺環境：騒音や近隣の問題は、引っ越しても同じことが起きないかを、次の候補地で時間帯を変えて確かめる必要があります。
• お金：月々の負担が理由なら、売却の前にローンの見直しを金融機関に相談する選択肢があります。
• 家族の事情：離婚が関わる場合は、売却と住み続けの判断が変わります。詳しくは下の案内記事で整理しています。

離婚が重なる場合は、売却と住み続けのどちらを選ぶかで手順が変わります。マイホーム購入後の離婚で後悔した時の対処法7つで判断軸を整理していますので、あわせてどうぞ。

ゆきこ( ﾟДﾟ)「引っ越したい気持ちの理由が1つとは限らないので、紙に書き出して眺めるところから始めるのがよさそうです。」

売る前に確かめる3つ：残債・査定・媒介契約

1. ローン残債を金融機関に確認する

最初に、いくら残っているか、売るときにどんな手続きが必要かを、返済中の金融機関に確認します。住宅金融支援機構のページでも、具体的な相談は返済中の金融機関に、と案内されています。売却額と残債の関係は家ごとに違うため、ここでは金額の例は挙げません。

2. 複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は、1社だけで決めずに複数社に依頼して、根拠の説明も含めて比べる方法が一般的です。査定額はあくまで見込みで、実際に売れる価格を約束するものではありません。「この査定額の根拠は何ですか？」「近い条件の成約事例はありますか？」と質問してみましょう。

3. 媒介契約の種類を理解する

不動産会社に売却を依頼するときは媒介契約を結びます。国土交通省の標準媒介契約約款には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの型があります。

契約期間、売却状況の報告の頻度、物件情報の登録の扱いなどは種類によって異なります。契約書の内容を読み、分からない点は契約前に質問してください。

売る・住み続ける・貸す：選択肢ごとの確認先

住宅ローンの契約によっては、居住用として借りているため、貸し出しに条件がつく場合があります。必ず契約内容を金融機関に確認してから検討してください。

税金の特例：該当するかを国税庁のページで確かめる

マイホームを売ったときには、税金の特例があります。ここでは概要だけ紹介します。要件は細かく、年によって変わることもあるため、実際に使えるかは税務署や税理士に確認してください。

• 3,000万円特別控除：国税庁によると、マイホームを売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。特例を受けるには確定申告が必要です。親子や夫婦など特別の関係にある人に売った場合などは対象外です。
• 買い換えて譲渡損失が出たとき：国税庁のNo.3370によると、一定の要件を満たすと、損失を他の所得と損益通算でき、控除しきれない分は翌年以後3年内に繰り越せます。旧居宅の所有期間、新居宅の床面積や取得時期、新居宅の住宅ローンの期間などに要件があります。

売る年や買う年の組み合わせで、使えない特例もあります。売却の契約を結ぶ前に、確認しておくと安心です。

売り先行と買い先行：資金計画の立て方

どちらが向くかは、貯蓄、収入、ローンの条件、売れるまでの時間の見通しで変わります。次の住まいのローンについては、売却と同時に申し込めるのか、売却の見込みをどう扱うのかを、金融機関に早めに確認してください。

困ったときの相談先

• 不動産取引の電話相談：不動産適正取引推進機構の無料の電話相談です。0570-021-030（ナビダイヤル）、受付は10時から16時で、土日祝日と年末年始は除きます。弁護士による相談や、弁護士のあっせんは行っていません。
• 住まいの相談：国土交通大臣が指定する住宅専門の相談窓口「住まいるダイヤル」（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）は、03-3556-5147です。10時から17時で、土日祝日と年末年始は休みです。
• 契約・販売トラブル：消費者ホットライン188で、最寄りの消費生活相談窓口を案内してもらえます。
• 法律の相談：法テラスのサポートダイヤル 0570-078374（平日9時から21時、土曜9時から17時）。

住み替え前のチェックリスト

• 引っ越したい理由を「家そのもの・周辺環境・お金・家族の事情」に分けて書き出した
• 返済中の金融機関で、残高と売却時の手続きを確認した
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、根拠の説明を聞いた
• 媒介契約の種類と、契約期間・報告の頻度を理解した
• 税金の特例に当てはまりそうか、国税庁のページか税務署で確認した
• 売り先行・買い先行のどちらにするか、資金計画を立てた
• 引っ越し以外の選択肢（改善・見直し・貸す）も調べた

よくある質問

Q1. ローンが残っていても売れますか？

金融機関との手続きが必要になります。住宅金融支援機構のページでは、返済が困難なときの手続きも案内されています。まず返済中の金融機関に、売却の意向と状況を相談してください。

Q2. 査定は何社に頼むのがよいですか？

決まった数はありません。1社だけで決めず、複数社の説明を聞いて、納得できる根拠を示してくれる会社を選ぶのが一般的な進め方です。

Q3. 売却のとき、必ず確定申告が必要ですか？

3,000万円特別控除などの特例を受けるには確定申告が必要と国税庁が案内しています。売却で利益が出たかどうかや、特例を使うかどうかで必要性は変わるため、税務署や税理士に確認してください。

Q4. 住み替えをためらう気持ちは普通ですか？

思い入れのある家を手放すことには、気持ちの負担もあります。急いで決めず、情報を集めて、家族と話し合ってから動いて大丈夫です。

Q5. 家を売る以外に、気持ちが軽くなる方法はありますか？

不満の原因が環境か家か、お金かによって対策は違います。第2章の分け方で整理し、リフォーム、ローンの見直しなど、売却以外の選択肢も調べてみてください。

まとめ：急がず、順番に確かめる

引っ越したい気持ちは、「理由を分ける」「残債と査定を確かめる」「媒介契約を理解する」「税金と相談先を確認する」の順に進めると、動きやすくなります。金額や期間は家ごとに違うため、必ず金融機関や不動産会社、税務署などの公式な窓口で個別に確かめてください。

出典・参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例／国税庁 No.3370 買い換えで譲渡損失が生じたとき／住宅金融支援機構 ご返済中の方／不動産適正取引推進機構 不動産取引電話相談／住まいるダイヤル／法テラス／消費者庁 消費者ホットライン188／国土交通省 標準媒介契約約款（各サイト2026年10月確認）