不動産競売で落札額以外にかかる費用の項目と、入札前に確かめること

「競売 落札 費用」と検索したあなたは、落札額は安く見えても、あとからどんな費用が上乗せされるのかを知っておきたい、と感じているのではないでしょうか。

先に答えを言うと、競売で安く見える物件でも、落札額のほかに、税金・登記・占有者への対応・修繕・未払いの引き継ぎといった費用が別に発生しうるため、「落札額＝総額」とは考えないほうが安全です。金額は物件・地域・状況で大きく変わるため、この記事では具体的な金額は書かず、どんな項目を見積もりに入れるかを整理します。

この記事は体験談や口コミの引用ではなく、裁判所のBIT、国税庁、自治体の税の案内、マンション管理業協会などの公開情報をもとにしています。投資や購入を勧めるものではありません。手続きや税の扱いは変わることがあるため、最終的には裁判所・税事務所・専門家へ確認してください。メリットとリスクの全体像は競売物件で家を買う前に知りたいメリットとリスクにまとめています。

→ 第1章 費用の早見表／第2章 入札・納付のお金／第3章 税金と登記／第4章 占有者・未払いの引き継ぎ／第5章 総額の見積もり方／第6章 FAQ／まとめ

第1章 落札額以外にかかる費用の早見表

表のうち、公的なページで確かめられる項目を、この後の章で順に見ていきます。修繕費やローンの諸費用は、物件や金融機関で大きく異なるため、見積もりを取って確かめるのが基本です。

第2章 入札・代金納付で動くお金

東京地方裁判所の案内（期間入札の例）では、入札の際に、公告に載っている買受申出保証額を裁判所の口座に振り込みます。保証額は売却基準価額の10分の2以上が基準とされています。落札したときは、入札価額から保証額を差し引いた代金を、裁判所が定めた期日までに一括で払い込む流れです。

ここで大切なのは次の3点です。

• 期日は通常、売却許可決定が確定してから1か月程度とされる（裁判所によって異なる）
• 期限までに納付しないと、入札時の保証金は返還されない
• 入札書は撤回や記載の変更ができない

金融機関の融資を使う場合は、民事執行法82条2項の申出を、代金納付期限の1週間前（遅くとも3日前まで）に出す、という案内がBITの用語集にあります。融資を受ける際の手数料や登記の費用は金融機関・司法書士で異なるため、入札前に見積もりを依頼しておきましょう。

第3章 税金と登記：登録免許税・不動産取得税

登録免許税

国税庁の登録免許税の税額表（所有権の移転登記）では、売買は不動産の価額の1,000分の20（土地は令和11年3月31日までは1,000分の15に軽減）、贈与・交換・競売などは1,000分の20とされ、建物については、個人が住宅用家屋を取得して自己の居住の用に供する場合などに、令和9年3月31日までの登記を対象とした軽減税率（1,000分の3など）があります。いずれも要件があり、課税の基準となる価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。軽減が使えるかどうかは、自分の物件・使い方で変わるため、法務局や司法書士に確認してください。

不動産取得税

兵庫県の案内によれば、不動産取得税は、土地と住宅について令和9年3月31日までの取得に限り、税率が4%から3%に軽減されています。課税の基準は、市町の固定資産課税台帳の登録価格で、買入価格や建築工事費は基準になりません。免税点は、令和8年4月1日以降の取得で、土地が16万円未満、家屋の売買・贈与が34万円未満とされています。納税は、県税事務所から届く納税通知書に従って行います。

ここで注意が必要なのは、この案内に競売での取得の扱いが明記されていないことです。軽減の適用条件（床面積、中古住宅の要件など）も含め、競売で取得した場合にどうなるかは、物件所在地の都道府県税事務所に確認してください。

第4章 占有者への対応と、引き継ぐ未払い

住んでいる人がいる場合

BITの用語集では、引渡命令は、代金を納めた買受人が申し立て、要件を満たすと裁判所が引渡しを命じる簡易な手続きですが、占有者が自主的に退去しない場合は、この命令に基づく強制執行が必要で、その執行には別途費用がかかると説明されています。費用の額は書けませんが、弁護士に頼むかどうか、執行の申立てにいくらかかるかを、入札前に見積もっておくのが堅実です。誰が占有しているかは、現況調査報告書に書かれている内容で確かめます。

マンションの滞納管理費

マンション管理業協会の解説によると、区分所有法8条により、管理費などの先取特権のある債権は、債務者の特定承継人にも請求でき、売買や競売で専有部分を買い受けた人もこれにあたるとされています。滞納分は、落札後に請求を受ける可能性があるため、物件明細書の記載や管理組合への確認で、入札前に金額を把握しましょう。

第5章 総額の見積もり方とチェックリスト

総額は、次のように「項目ごとに、確かめた数字を入れる」形で組み立てると、後から慌てずにすみます。

入札を考える上限額 ＝ 手元で用意できる総額 − （税金・登記の費用 ＋ 占有者対応の見込み ＋ 滞納管理費の確認額 ＋ 修繕の見積もり ＋ 予備）

• 入札時の保証と、代金を期限内に一括で納める資金を用意した
• ローンを使う場合、競売物件の融資に対応する金融機関を事前に確認した
• 登録免許税の軽減が使えるか、法務局・司法書士に確認した
• 不動産取得税の扱い（競売での取得）を、都道府県税事務所に確認した
• 現況調査報告書で、占有者の有無と使う権利の有無を確認した
• 退去が必要な場合の手続き費用を、弁護士に聞いて見込んだ
• マンションなら、管理費・修繕積立金の滞納額を確認した
• 修繕の見積もりを取り、予備費も確保した

ゆきこ( ﾟДﾟ)「落札額だけを見ずに、どこまでを予算に入れるかを先に決めておくと冷静に判断できます」

第6章 よくある質問

競売には仲介手数料がかかりませんか。

裁判所の手続きで、不動産会社の仲介を通さないため、仲介手数料を前提にしない取引です。ただし、本文のとおり、税金や登記、占有者対応などの別の費用が出てくるため、総額で比べてください。

費用の目安の金額を教えてください。

金額は物件の価格・地域・状況で変わり、公的なページで一律の金額を確かめられないため、この記事では書いていません。見積もりを取って、確かめた数字を入れてください。

落札後に、ローンが通らなかったらどうなりますか。

期限までに代金を納めないと、保証金は返還されません。入札の前に金融機関へ確認し、融資が使えない場合の資金計画も立てておく必要があります。

固定資産税や、物件の未払いはどうなりますか。

マンションの管理費は、先に説明したとおり引き継ぎの対象になりえます。税の未納などの引き継ぎは物件ごとに異なるため、物件明細書や評価書の記載を確かめ、専門家にも相談してください。

相談できる窓口はありますか。

手続きは事件を扱う裁判所の不動産競売係・執行官室、税は都道府県税事務所、取引上の心配は消費者ホットライン188（最寄りの消費生活センターを案内）に相談できます。

まとめ：落札額に「別の欄」を足して考える

競売の費用は、落札額だけでなく、納付までの資金、登記や税、占有者対応、マンションの未払い、修繕と、複数の欄に分かれます。公的なページで確かめられる項目から順に見積もり、確かめられない項目は専門家に聞く、という順番で進めると、見落としが減ります。向く人・向かない人の整理は競売物件で家を買う前に知りたいメリットとリスクをご覧ください。

出典・参考：BIT 入札等の手続について（東京地方裁判所の例）／BIT 用語集（銀行ローンを利用する場合）／同（引渡命令）／同（現況調査報告書）／国税庁 登録免許税の税額表／兵庫県 不動産取得税／マンション管理業協会（滞納管理費と特定承継人）（各サイト2026年10月確認）